开盘就被抢空，保利东郡为何如此神奇？

上周五保利东郡开盘，放出1000多套房源，开盘虽然较为低调，但是去化情况良好，整体去化率在60%以上，为2019新房市场开了个好头。

项目概况：

保利东郡位于南中环街与坞城路交叉口西北角，总建面68万㎡，占地面积12万㎡，总户数2869户，楼栋规划21栋，分4个地块开发；容积率4.2，绿化率25%，楼间距50-75，车位配比1:1.8，非毛坯交房，物业公司为保利物业。

本次开盘供应的房源是项目南部的1#、2#、3#、4#号楼和11#、12#号楼，属于30层以上的超高层楼。

区位点评：

项目南部紧靠南中环，是保利发展参与的北张村城改项目。周边小区和学校密集，片区发展成熟，配套设施齐全，但紧靠南中环街的几栋楼可能会有一定的灯光污染和噪音问题。

交通评价：

自驾车交通

项目内部规划有四条道路，周边路网完善，向西二校街直通体育路，距离北边的许坦西街和东边的坞城路500米左右，南部紧挨南中环快速路，交通优势明显。

唯一不足的是周边人口密集，上下班高峰期会有拥堵，好在规划中的坞城西路和坞城中路未来直通许坦西街，建成后自驾出行将更加方便。

轨道交通

项目距离地铁2号线南中环街站1.5公里，距离规划中的3号线700米左右，处于2号线和3号线换乘点2公里范围内，轨道交通将会是这个项目未来的一个优势。

公交出行

项目周边500米范围内有5个公交站，一公里范围内有14个公交站，距离太原南站也仅有两站距离，河东各区基本可以直达，河西需要换乘。

人居环境：

虽然项目绿化率不高、容积率较高，但好在周边环境比较良好，1.5公里范围内有就有两个公共公园，附近学校里还有很多体育设施和场馆可供使用，日常休闲和运动的需求是可以满足的。

附近有武警医院、贞德妇儿医院等大小医院和卫生站十几个，西北2公里是煤炭中心医院，西南3公里处就是山西大医院，医疗条件方面也比较不错。

商业配套：

商业配套算是本项目的一个优势了。项目东边挨着中环商贸城，往南过了南中环街不到200

米就是北张购物中心，西南1公里有北美N1购物中心，距离北面的亲贤-长风商圈也不到3公里；附近有各种果蔬市场、农贸市场和连锁超市，小区内还有配套商业，无论是日常消费还是休闲娱乐都非常方便。

教育资源评价：

项目周边的人文环境非常良好，属于学校和各种文化科研单位聚集区，山大和财大南校距离本项目不到500米。

项目最北边规划有配套幼儿园和小学，孩子送幼儿园和上小学基本不用担心，但对口初中未定，教育资源目前偏弱。

户型评价：

本次开盘供应了4种三室户型和3种四室户型，最小面积108㎡、最大面积198㎡，全部南北通透，卫生间和厨房有独立窗口，采光通风上几乎没有问题；非毛坯交房，所有的户型都配有家政间和L型厨房，卫生间做干湿分离，大户型的还提供了高档精装修。

（三室两厅一卫108㎡）

其中108的小三室最受欢迎，基本被抢空。三面朝阳、功能区划分合理，唯一不足的是三室两厅一卫的设计可能无法满足卫生间的需要。

（三室两厅两卫126㎡）

（三室两厅两卫133㎡）

126是本次主推户型之一，虽然比133面积要小，但户型设计上要好很多。同样三室两厅两卫的设计，只有126做到了三面朝阳和动静分离，而且133的进深长，采光也不如126。

（四室两厅两卫149㎡）

（三室两厅两卫150㎡）

149和150的面积基本相同，149的户型细长所以设计成了四室，比150多了一个多功能室，功能区看似完善，其实分割的是客厅的面积；150三面朝阳、客厅4米大开间、阳台采光玻璃宽度至少在6米，149的居住体验度不如150；但149的客厅、餐厅和多功能室相连，有将近5米的落地窗和一米左右的小窗，弥补了采光的不足，使北面几个功能区的采光要比150好，但要注意夏季西晒。

（四室两厅两卫171㎡）

（四室两厅三卫198㎡）

150、171、198的户型设计从各功能区分布上来看是基本相同的，171比150的餐厅旁边多了书房，198在171的基础上多设计了一个次卧的卫生间。户型越大，空间越宽敞，功能越完善，居住体验度也越高。

价格评价：

目前保利东郡的平均售价在16000元/㎡左右，项目周边在售的品牌楼盘有融创中心、恒大悦府、保利茉莉公馆。

其中茉莉公馆是保利自己的项目，靠近南站，周边配套欠佳，但与保利东郡相比容积率低、绿化率高，售价在15000元/㎡左右；融创中心与保利东郡的区位大致相同，更靠近地铁，虽然周边配套略微不足，但14500元/㎡的价格确实很有竞争力；恒大悦府位于地铁2号线和规划中3号线换乘点旁边，门口苏宁广场，不远处就是北美N1购物中心，处于小店区的核心，区位优势非常明显，目前售价在21000元/㎡左右。

本项目整体情况良好，但优越的交通也会给靠近南中环街的底层住户带来一点噪音问题，而且附近暂时没有确定的良好教育资源，算是这个项目的一个小瑕疵，对比周边楼盘价格来看，16000元/㎡的价格也不算贵了，作为改善型住房，是非常合格的。

施工进展：

18年12月15日营销展厅开放，18年12月30日样板间开放，首次开盘时间是19年2月22日，交房时间为2021年10月30日。